市住房和城市更新局解读：《关于进一步优化完善中心城区房地产政策措施的通知》

一、出台背景 （一）贯彻落实房地产新政策和新要求。今年1月，国家房地产融资协调机制专班印发《关于推进落实房地产发展新模式基础性制度的通知》，将我市纳入全国打造房地产新模式“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度综合改革9个试点城市之一，要求我市出台支持政策，推进项目试点。3月，《国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》明确提出“因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”工作要求。8月18日，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，要求拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，更好满足居民多样化住房消费需求。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行等印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》等8个规范性文件，进一步明确了商品住房销售制度改革及房地产信贷管理具体要求。这些新政策、新要求都需要我市细化完善相关政策措施予以落实。 （二）回应购房者和企业迫切需求。根据住房需求调查及走访座谈结果，购房者普遍希望在现有人才及多孩家庭购房补贴的基础上，借鉴外地经验，进一步扩大公积金使用范围，降低购房成本。绝大多数开发企业呼吁延续降低地下停车位地价标准、支持商业办公用房调整用途两项政策，助力企业加快去库存。针对购房者和开发企业的现实需求，亟需对相关支持政策进行优化完善，以进一步激活供需两端活力。 （三）持续巩固我市房地产稳定态势。2025年7月，我市出台《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，有效化解了停车矛盾，拉动了商品房销售。2025年全市销售商品房222.23万㎡，同比增长7.7%，全省排名第3；今年1-7月全市销售商品房144.44万㎡，同比增长3%，全省排名第8。由于政策措施有效期已到，亟需延续相关支持政策，持续巩固当前良好的发展态势。 二、起草原则及过程 （一）起草原则。对国家和省已有明确规定的，严格遵照执行，不再重复；对国家和省有政策方向但需具体化的地下空间地价标准、房地产基础制度改革等事项，结合本地实际细化完善，确保政策措施可操作、能落地；对国家和省尚未明确规定但需我市探索的分期建设及验收等事项，借鉴外地经验，结合本地实际积极探索，增强政策的针对性和实效性。 （二）起草过程。今年6月，我局组建工作专班，迅速开展《关于进一步优化完善中心城区房地产政策措施的通知》（以下简称《政策措施》）的调研和起草工作，6月底形成《政策措施（草稿）》。7月14日，组织市房地产业协会和重点开发企业负责人进行研讨和修改，形成《政策措施（征求意见稿）》。7月10日-15日，书面征求了市财政局、市自然资源局等相关单位和三区政府意见。8月17日，副市长魏朝东专题研究《政策措施（征求意见稿）》。根据市领导的意见和相关单位的建议，对《政策措施（征求意见稿）》进行了全面修改和优化，并于8月17日-20日再次书面征求了相关单位和三区政府意见，共采纳意见和建议3条。9月1日，市政府副秘书长罗烈勋主持召开专题研讨会，组织相关单位再次认真讨论和完善。9月2日，按规定完成公平竞争审查，符合《公平竞争审查条例》有关规定。9月4日，按规定完成合法性审查，反馈审查意见2条，全部采纳，最终形成《政策措施（送审稿）》。 三、主要内容 《政策措施》共有四大类9条，涉及促进购房消费、盘活非住宅类商品房、深化房地产基础制度改革和优化政务服务等方面。 （一）关于促进购房消费。主要从优化住房公积金使用政策和住房套数认定标准2个方面着手，进一步降低购房成本，激活购房需求。在住房公积金使用政策方面，重点落实3项举措，一是扩大住房公积金使用范围，将使用类型扩展到缴纳住宅专项维修资金、契税以及购买同小区车库（车位），将使用对象扩展到配偶的父母及子女的配偶；二是延长住房公积金办理时限，将购买自住住房的公积金提取、贷款，以及支付购房配套费用的办理期限，由1年延长至3年；三是实施住房公积金贷款利息贴息，对灵活就业人员购房办理住房公积金贷款或“商转公”贷款，按实还贷款利息20%的标准进行贴息。在优化住房套数认定标准方面，将商品住房首套认定范围从中心城区范围调整至拟购住房所在区，同时在中介机构挂牌出售的住房，不纳入家庭住房套数计算范围，激活改善性购房需求。 （二）关于盘活存量非住宅类商品房。一是延续地下停车位地价支持政策。地下停车位相关支持政策实施一年来，有效化解了停车矛盾（同比下降72%）、促进了销售（销售14.95万㎡，同比增长145%）、增加了财政收入（实现财政收入0.32亿元、净增收入0.17亿元），且开发企业强烈呼吁延续相关政策，因此本《政策措施》延续了降低土地出让金缴纳标准的相关政策，持续减轻开发企业负担。二是延续商业办公用房调整用途支持政策。对已建成的闲置商业办公用房，支持房屋产权人在满足相关规定的情况下，将闲置商业办公用房改建成教育、养老等用房和商品住房、保障性租赁住房。 （三）关于深化房地产基础制度改革。为加快构建我市房地产发展新模式，主要从3个方面深化房地产基础制度改革试点。一是实行项目公司制。房地产开发实行“一项目一公司”的项目公司制，项目开发公司依法行使独立法人权利。二是实行主办银行制。房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，对项目资金进行封闭管理。预售项目的预售资金、现房销售项目的购房定金均应存入住房资金监管机构在主办银行开立的监管账户；房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的其他资金均应存入项目开发公司在主办银行开立的资金账户。三是实行现房销售制。结合我市实际，分层施策，新出让土地的商品房项目，原则上实行现房销售；已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品房项目，鼓励实行现房销售。 （四）关于优化政务服务。针对当前部分项目规模大、分期开发的实际情况，借鉴西安、宜春等城市的经验，允许项目在满足相关规定的情况下分期建设与验收，但消防、供电、供水、供气等安全性、功能性设施设备，应在项目首期建设并验收。

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