银川市人民政府办公室关于印发《银川市扩大深化低效用地再开发工作实施意见》的通知

/2026-00725 有效 银川市人民政府办公室 2026-10-20 银川市自然资源局 2026-10-26 各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属机构： 《银川市扩大深化低效用地再开发工作实施意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。 银川市人民政府办公室 2026年10月19日 （此件公开发布） 银川市扩大深化低效用地再开发工作 实施意见 为进一步提高全市低效用地利用效益，引导产业转型升级，激发市场创新活力，提升环境品质，根据《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）要求，结合我市实际情况，制定本实施意见。 一、夯实工作基础 （一）明确范围与认定标准。本实施意见所称低效用地，是指最新年度国土变更调查确定的建设用地中，符合布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧等特征，且权属清晰、不存在争议的存量建设用地。低效用地包括低效工业（物流仓储）用地、低效村庄用地、低效商住用地、低效设施用地及其他低效用地，具体认定按照相关低效用地认定标准执行。批而未供和闲置土地不纳入低效用地再开发范围。 （二）低效用地上图入库。各县（市）区人民政府应以最新年度国土变更调查成果为基础，依据低效用地认定标准，组织相关单位开展管辖范围内低效用地调查工作，全面摸清低效用地类型、用途、分布、权属、面积、使用状况及改造开发潜力等基础情况，厘清历史遗留用地底数。调查成果经市自然资源局审核，市人民政府审定同意后，纳入低效用地数据库，并报自然资源部备案。建立年度更新机制，定期完成上图入库数据的更新与报送工作。 二、发挥国土空间规划引领作用 （三）统筹管控再开发空间布局与时序。依据国土空间规划，结合城中村改造、城市更新、产业用地“退二进三”转型等多元实施场景，系统梳理筛选资源富集、盘活潜力突出的区域，划定低效用地再开发重点片区。坚持规划引领、刚弹结合，以铸牢中华民族共同体意识为主线，以空间布局优化、城市功能提升为导向，采用“单元+街坊”精细化管控模式，充分衔接片区控制性详细规划，科学划定再开发实施范围，明确规划用途、基础设施与公共服务设施配置、建筑规模指标等核心内容。低效工业用地再开发优先符合园区产业规划、产业链布局和高质量发展要求，精准对接产业发展需求开展产业导向评估，优先支持能够补链强链延链的高端制造、研发创新等业态，通过“腾笼换鸟”推动再开发用地与园区主导产业深度协同。遵循“突出重点、先易后难、分步推进”原则，引导编制项目实施方案，明确改造项目的规模体量、开发强度、用途方向及资金平衡方案，合理安排再开发实施时序，保障低效用地再开发工作稳妥有序推进。 （四）优化容积率指标核定。严守资源安全、风貌管控与生态保护底线，坚持刚性约束与弹性激励相结合，无偿移交政府用于建设义务教育、医疗卫生、养老服务、社区服务、市政公用等公益性公共服务设施和公共开放空间的项目，可按贡献建筑面积补齐。为保障民生、补齐城市功能短板实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等项目（不含商业开发类经营性项目），在不影响周边居住环境、交通出行及既有建筑安全的前提下，其新增建筑面积可不受原规划容积率指标限制。为满足国家现行安全、环保、无障碍、节能保温等强制性标准，在既有住宅建筑上增设电梯、楼梯、公共走廊、无障碍设施、外墙保温层等附属设施及景观休憩设施的，其改造内容在不改变原有建筑主体使用功能基础上，新增的非经营性建筑面积，可不计入容积率核算。 （五）允许按现状条件更新改造。对原址实施新建、改（扩）建及翻新的低效用地项目，应当依法依规、因地制宜推进。在严格符合安全生产、消防救援、生态环保等强制性规范要求的前提下，若因现状客观条件限制，导致建筑退距、面宽、密度、日照、绿地率、停车位配置等指标无法完全达到现行技术规范要求的，应以不低于现状条件为底线进行管控，统筹考虑改造的可行性、社会公共利益和群众合法权益。对改造确有困难的项目，在牢牢守住安全底线、不侵害相邻权利人合法权益、不降低既有居住及公共服务品质的基础上，按照法定程序征询相关利害关系人意见并履行公示流程，经行业主管部门联合审查论证通过后，相关技术指标可结合实际情况合理核定。 三、创新再开发模式 （六）鼓励多元主体参与。在符合国土空间规划的前提下，坚持政府引导、市场运作、社会参与相结合，鼓励原土地使用权人优先收购相邻低效用地，完成土地归宗后统一实施整体改造；针对原土地使用权人分散的地块，支持通过组建开发联合体、兼并重组、引入第三方社会资本等方式，统筹推进低效用地再开发。对原土地使用权人无继续开发建设意愿的地块，可通过银川市国有建设用地转让出租抵押二级市场交易平台依法公开转让；对未达到法定转让条件的，依法支持通过预告登记转让方式规范处置。统筹用好地方政府专项债券资金，政府依法依规收回、收购、优先购买、征收符合条件的低效用地应纳入低效用地项目储备库管理，定期评估开发进度与资金使用情况。按照相关规定给予原土地使用权人合理补偿，切实保障原权利人合法权益，有序推动存量低效用地盘活利用。 （七）支持零星建设用地连片开发。对于边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，支持通过收购、入股、合作、置换、转让、协议出让等方式，整合归宗后集中连片开发，原则上单宗面积不超过5亩，累计不超过再开发项目总用地面积的10%。 （八）积极引导城中村集体建设用地改造开发。积极引导城中村集体建设用地改造开发，结合全域土地综合整治，对零星、插花布局的小块存量集体建设用地整治归并，形成集中连片的大宗地块，探索“国有+集体”组合供地模式，优化资源配置方式，统筹兼顾国有与集体土地权益，促进城乡协同发展。 （九）妥善处理历史遗留用地。针对历史遗留无合法审批手续的建设用地，立足保障无过错方合法权益，根据国土调查实测成果，按照建设占用行为发生时间分类界定、依法依规稳妥处置。建设占用行为发生在2009年12月31日之前，“二调”和“三调”成果中均核定为建设用地且符合国土空间规划管控要求的，按建设用地实行常态化管理；建设占用行为发生在2010年1月1日之后，土地无合法来源，按建设占用时国土变更调查（土地变更调查）的实际地类办理土地征收、报批及后续土地供应手续。相关认定处置结果由市级自然资源主管部门纳入“一张图”实施监督。 四、完善土地配置方式 （十）推动土地混合开发利用。遵循“功能相容、互不干扰”原则，在符合安全、消防及相关法律法规和技术标准的前提下，鼓励在低效用地再开发中，通过适度功能混合方式，补齐区域基础设施、公共服务设施和公共安全设施短板，土地用途以正负面清单形式进行管控。土地混合比例按各类性质土地功能分区面积占总用地面积比例确定，无法划分功能分区的，可按各类性质对应的计容建筑面积占宗地计容总建筑面积比例确定，其中比例最大的可明确为宗地主要用途。土地使用年限可按不同用途分别设定出让年期，但不得超过对应用途法定最高出让年限，土地出让起始价按各类土地用途分项评估后综合核算确定。 （十一）引导土地用途合理转变。在不突破详细规划强制性管控要求、不损害公共利益和相邻权利人合法权益、不改变用地主体和规划设计条件的前提下，建设用地二级类不变仅三级类转换、经营性用地调整为公益性用地、一类工业与一类物流仓储用地互调等情形，可采取技术修正和弹性平衡的方式，申请开展详细规划动态维护。土地主用途与原用途一致的，按土地原用途管理；土地主用途与原用途不一致的，依法办理土地用途变更手续。 （十二）推行存量建筑功能合理转换。坚持公共利益导向，严守建筑结构、消防安全、生态环保、抗震设防等安全管控底线。在严格履行土地出让合同、不变更土地使用权人，不改动建筑主体结构、高度、层数且不新增建筑面积前提下，稳妥开展存量建筑功能转换。转换申请由原土地使用权人提出，原则以幢（栋）、层为申报单元，项目无违法建设、无预告登记、查封登记、异议登记等权属限制、未纳入征收范围，无人民法院、仲裁机构作出不动产物权变动生效文书。符合用途转换正面清单及比例标准的，视同符合国土空间详细规划，维持原有规划条件与土地用途管理，由自然资源部门联合其他行业主管部门出具联合审查意见，申请人依规办理消防审查、施工许可、消防验收（备案）等许可审批手续。超出正面清单及兼容比例管控要求的项目，须依法办理土地用途变更手续。各部门不得随意增设审批门槛。涉及历史建筑、文保单位及历史文化保护区域内建筑，还需严格遵守历史文化遗产保护相关法规与管控要求。 （十三）完善公共服务设施。鼓励低效用地再开发与城镇老旧小区改造、完整社区、一刻钟便民生活圈建设统筹实施，补齐养老、文化、教育、医疗等公共服务短板。因地制宜利用住宅小区空地及拆违腾退土地用于增设电梯、建设养老托育等服务设施，可不增收土地价款；在符合规划、征得居民同意前提下，可利用存量土地建设配套公共服务设施。充电桩等设备类配套设施及小区内管线更新改造，无需办理规划许可。老旧厂房改建非营利性设施且符合《划拨用地目录》的，经批准可按划拨方式供地。 （十四）合理确定出让地价。低效用地再开发过程中，涉及改变土地用途、提高容积率等土地使用条件调整，且经批准以协议方式出让土地的，应当按照新旧土地使用条件下同一基准日的地价差额，核定并补缴土地出让价款。经批准变更工业用地、仓储用地、文化用地、科研用地等土地用途，且涉及地上附着物拆除的，应当按照附着物的剩余价值开展评估，并计入原土地用途剩余年期土地价值中。 （十五）支持存量低效用地转型升级。利用现有房屋、土地发展国家支持的新产业、新业态的低效用地再开发项目，经市政府批准后可按原用途及权利类型使用5年，暂不办理用途变更、不补缴土地价款。过渡期满或涉及转让需变更用地主体与用途的，在符合规划条件下，按新用途、新权利类型及市场评估价以协议方式办理用地手续，企业无法一次性补缴出让价款的，经申请可两年内缴清，签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月内缴纳50%。符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式供地。 五、强化保障措施 （十六）健全分类型办理不动产登记机制。项目实施主体完成低效用地再开发，且缴清土地价款及相关税费后，可依法申请办理不动产登记手续。对于兼容多种功能的土地及建筑物，具备分割条件的，可根据功能分区、宗地范围、不同建筑区域或楼层等，办理土地及房屋分割手续；在完成分区分层设权后，依法办理不动产登记。对于采取立体开发模式的土地，可按地表、地上、地下分层，或按照建筑功能分区，办理分割审批手续；在完成分层或分区设权后，依法办理不动产登记。 （十七）强化监督管理。强化低效用地再开发项目的信息公开工作，依法依规履行征求权利人意见、社会公示、集体决策等法定程序。对重大项目，需同步开展社会稳定风险评估与法律风险评估，切实有效预防和管控各类风险。同时，做好项目阶段性评估工作，及时总结提炼可复制、可推广的制度性、政策性、机制性成果。 本实施意见自2026年11月20日施行，有效期至2029年11月19日。永宁县、贺兰县、灵武市可参照本意见执行，也可结合本地实际情况，依法依规制定具体实施细则。 附件：

版权与免责声明：本文仅作为产业资讯分享，内容版权归原作者及原发布机构所有，原文链接：https://www.yinchuan.gov.cn/xxgk/bmxxgkml/szfbgt/xxgkml_1841/zfwj/yzbgf/202610/t20261026_5382355.html。如有侵权，请随时致电 18013759055，我们将第一时间删除。