关于印发《关于加强建设用地功能复合利用指导意见》的通知

政策背景 为深入贯彻《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》《山东省自然资源厅关于加强和改进国土空间详细规划工作的意见》等文件精神，济南市制定本指导意见，旨在提升城市综合服务功能、增强城市活力与功能集聚、创新规划弹性适应能力。 本意见自 2026年8月5日 起施行，由济南市自然资源和规划局负责解释。 核心内容 复合利用定义 - 混合用地 ：同一地块中存在两种或两种以上用地性质并存的用地类型 - 设施兼容 ：单一类别用地允许建设和使用两种或两种以上跨地类的建筑或设施 基本原则 - 公益优先、保障安全、功能互利、环境相容 - 须符合上位规划、专项规划及城市设计要求 - 公共服务设施服务水平不降低、公共安全功能不减弱 - 工业、物流等产业用地总规模不得减少 适用范围 - 历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、济阳区、章丘区、莱芜区、钢城区辖区内建设用地 - 其他县、功能区可参照执行 混合用地管理 设置要求 - 不得降低公共服务水平、削弱公共安全功能、降低公共卫生与环境保护标准 - 严格依据附件《混合用地正负面清单》实施管控： - 正面清单所列用地类型可实施混合布局 - 负面清单所列用地类型禁止混合开发 - 清单未列明的混合组合，须先行开展规划论证并获通过后方可实施 重点区域引导 - 历史文化街区及传统风貌区 ：鼓励居住、商业、商务金融用地混合；商业商务功能限于小型生活性服务业（如便利店、菜市场、小型餐饮）、小型办公及小型经营性旅馆 - 城市更新及低效用地再开发区 ：除基础教育等独立性强的设施外，鼓励科研、商业用地与文化、体育、医疗、社会福利、绿地等混合布置 - 轨道交通场站及站点周边 ：鼓励场站与商业、商务金融、居住、公共服务等用地混合，推进TOD一体化开发 - 工业及物流产业园区 ：鼓励混合科研、仓储、租赁住房等用地，促进职住平衡与园区整体效益提升 管理流程 - 详细规划阶段 ：按重点区域和正负面清单设置混合用地，明确各类用地类型、面积或建筑面积比例 - 用地管理阶段 ：可在控规基础上按正面清单叠加功能，明确建设规模，视为符合详细规划 - 土地供应阶段 ：含经营性用地的混合用地， 均须以招拍挂方式供应 ；出让年限可分用途确定，也可统一宗地年限（须满足法定要求） - 不动产登记阶段 ：土地用途按土地出让合同或划拨决定书载明内容登记 设施兼容管理 兼容规则 - 商业服务业用地 （不含批发市场、加油加气站等）： - 商业与商务金融用地可互相兼容，比例不限 - 可兼容娱乐、其他商业服务业、城镇社区服务设施、文化、体育、社会停车场、公共交通场站等， 兼容总建筑面积占比＜50% - 公共管理与公共服务用地 ： - 科研用地可兼容教育设施（中小学、幼儿园除外） - 教育用地（中小学、幼儿园除外）可兼容科研设施 - 文化、体育用地可互相兼容，并可兼容商业（不含批发市场、加油加气站）、城镇社区服务设施、社会停车场、公共交通场站等， 兼容总建筑面积占比＜50% - 医疗卫生（不含传染病、流行病类）与社会福利用地可互相兼容 - 街道服务设施用地可兼容商业（不含批发市场、加油加气站）、商务金融、城镇社区服务设施、社会停车场等 - 上述兼容需取得主导功能主管部门同意， 常规项目兼容占比≤15%；纳入城市更新年度计划或低效用地再开发试点项目库的，占比≤20% - 城镇社区服务设施用地 ： - 可兼容商业（不含批发市场、加油加气站）、文化、体育、医疗卫生（不含传染病、流行病类）、社会福利、社会停车场等 - 兼容医疗卫生、社会福利设施须取得卫健、民政主管部门同意 - 常规项目兼容占比≤30%；纳入城市更新或低效用地再开发试点项目库的，占比≤35% - 工业用地 ： - 除厂前区外可兼容物流仓储、科研设施， 占比≤15% ，并须符合工业建筑设计规范 - 物流仓储用地 ： - 可兼容工业、商业（不含加油加气站、宾馆、招待所、培训中心）、商务金融、科研等 - 兼容总建筑面积占比≤30%，其中商业、商务金融、科研设施合计占比≤15% ；涉及兼容工业功能的，须符合合规园区规定 - 公共交通场站用地、城市轨道交通用地 ： - 可兼容商业、商务金融、社会停车场等， 常规项目占比≤15%；纳入城市更新或低效用地再开发试点项目库的，占比≤20% 管理机制 - 拟出让用地 ： - 规划条件中注明“可按《关于加强建设用地功能复合利用指导意见》要求申报兼容设施” - 超出规定范围或比例的兼容需求，经规划论证后可在规划条件中明确，并纳入土地出让合同 - 规划方案审批阶段可直接审查， 无需变更规划条件、土地出让合同或补交出让价款 - 不动产登记时，兼容用途应在登记簿附记栏注明 - 公共管理与公共服务用地、工业用地、物流仓储用地的经营性兼容部分 不得脱离主用途单独转让 ，须在土地出让合同中明确 - 已出让但未注明兼容事项的用地 ： - 土地使用权人可征求利害关系人意见后申报兼容 - 审查同意并公示无异议后，出具规划意见并签订土地出让合同补充协议 - 涉及不动产登记用途变更的，须通过补充协议明确并在登记簿附记栏注明 政策影响 制度创新亮点 - 首次系统构建“混合用地+设施兼容”双轨管理模式 - 明确正负面清单制度，强化规划刚性与弹性统一 - 对城市更新、低效用地再开发项目实行差异化兼容比例上限（上浮5–5个百分点） - 简化审批路径：兼容事项不触发规划条件变更、不强制补缴出让金 实施保障要求 - 所有复合利用行为须符合国家、省、市现行法律法规及技术标准 - 未尽事宜按国家、省、市有关文件执行 - 附件《混合用地正负面清单》为本意见强制执行依据 附件：混合用地正负面清单（摘要） | 主导用地类型 | 允许混合的用地类型（正面清单） | 禁止混合的用地类型（负面清单） | |--------------|----------------------------------|----------------------------------| | 商业用地（0901）、商务金融用地（0902） | 城镇住宅用地（0701）、科研用地（0802）、文化用地（0803）、体育用地（0805）、医疗卫生用地（0806）、社会福利用地（0807）、街道服务设施用地（0808）、娱乐用地（0903）、其他商业服务业用地（0904）、城市轨道交通用地（1206）、交通场站用地（1208）、公园绿地（1401） | 二类/三类工业用地（100102/100103）、二类/三类物流仓储用地（110102/110103）、宗教用地（1503）、殡葬用地（1506） | | 城镇住宅用地（0701） | 城镇社区服务设施用地（0702）、街道服务设施用地（0808）、商业用地（不含批发市场及加油加气加氢充换电设施用地）（0901）、商务金融用地（0902）、其他商业服务业用地（0904）、城市轨道交通用地（1206）、交通场站用地（1208）、公园绿地（1401） | 工业用地（1001）、物流仓储用地（1101）、排水用地（1302）、供电用地（1303）、环卫用地（1309）、加油加气加氢充换电设施用地（090106）、宗教用地（1503）、殡葬用地（1506） | | 科研用地（0802） | 商业用地（0901）、商务金融用地（0902）、物流仓储用地（不含三类）（1101） | 城镇住宅用地（0701）、教育用地（0804）、医疗卫生用地（0806）、社会福利用地（0807）、宗教用地（1503）、殡葬用地（1506） | | 文化用地（0803）、体育用地（0805）等公共服务用地 | 科研用地（0802）、商业用地（0901）、城市轨道交通用地（1206）、交通场站用地（1208）、公园绿地（1401） | 工业用地（1001）、物流仓储用地（1101）、宗教用地（1503）、殡葬用地（1506） | | 城市轨道交通用地（1206）、交通场站用地（1208） | 城镇住宅用地（0701）、科研用地（0802）、文化用地（0803）、体育用地（0805）、商业用地（0901）、商务金融用地（0902）、娱乐用地（0903）、其他商业服务业用地（0904）、公园绿地（1401）、地下商业设施（UG0901） | 宗教用地（1503）、殡葬用地（1506） | | 公园绿地（1401） | 城镇村道路用地（1207）、地下商业设施（UG0901）、地下城市轨道交通设施 | — | seo_title": "济南建设用地功能复合利用政策解读