政策解读《关于划拨土地上城镇住房上市交易缴纳国有土地使用权出让金有关问题的通知》

办厂易政策研究组原创解读：

济南市为规范划拨土地上城镇住房上市交易的土地登记及国有土地使用权出让金收缴工作，于2016年出台了《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》（42号文）。随着城市发展，原政策显现出与群众诉求及全市一体化管理要求不一致的问题。为此，市政府制定《关于划拨土地上城镇住房上市交易缴纳国有土地使用权出让金有关问题的通知》，为的是进一步规范存量住房转让行为，明确征缴情形及工作流程，统一全市各区征缴标准。政策核心支持措施包括分类划分出让金征缴情形，减轻非交易过户成本；规范实施差异化征缴机制，化解历史遗留问题；明确缴清出让金后土地权属、年限及登记规范，简化后续办事流程；清晰划定政策适用地域范围与新旧文件衔接规则。申报建议：长三角制造业企业应关注政策变化，合理规划土地使用，确保符合征缴标准，降低交易成本，提升市场竞争力。

一、政策背景2015年12月，济南市正式启动不动产统一登记工作，全面推行房地合一改革。

为规范划拨土地上城镇住房上市交易的土地登记及国有土地使用权出让金收缴工作，市政府办公厅印发了《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》（济政办字〔2016〕42号）（以下简称“42号文”）。该文件制度设计科学、操作流程规范，符合不动产登记业务实际，实施以来得到办事群众普遍认可，社会反响良好，有效保障了全市住房二级市场国有土地收益征管秩序。随着城市一体化发展以及群众住房产权流转需求的持续增长，原政策在执行过程中逐渐显现出与群众诉求及全市一体化管理要求不一致问题。具体包括：一是将继承、夫妻析产等家庭内部不动产转移登记情形纳入土地出让金征缴范围，部分群众对此不理解；二是莱芜区、钢城区完成撤市设区并纳入市域统筹管理后，两区对划拨土地上的城镇住房上市交易转移时土地出让金的缴纳标准与其他各区执行口径存在差异，全市一体化征缴体系不完全一致。为理顺全市征缴规则，规范出让金征缴全流程，统筹化解区域标准不一及民生诉求两大突出问题，结合济南市不动产登记工作实际，特制定《关于划拨土地上城镇住房上市交易缴纳国有土地使用权出让金有关问题的通知》。

二、 决策依据依据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）等法律法规及政策文件，结合济南市实际制定。

三、 出台目的为进一步规范国有划拨土地上已取得不动产权证的存量住房转让行为，明确国有土地使用权出让收入的征缴情形及工作流程，统一全市各区（含莱芜区、钢城区）征缴标准，切实回应群众关切，保障国有资产收益，维护住房二级市场交易秩序。

四、 重要举措（一）分类划分出让金征缴情形，减轻群众非交易过户成本清晰区分产权转移时需要缴纳与免于缴纳土地出让金的两类情形，精准划定土地出让金征收边界，即房屋通过买卖、互换、赠与、遗赠，以及依据遗赠扶养协议、人民法院或仲裁机构生效法律文书发生产权转移的，纳入需要缴纳土地出让金范畴，办理不动产转移登记时，受让人须足额缴纳国有土地使用权出让金；因继承、夫妻间的婚内或离婚析产等方式发生产权转移的，该环节暂不征收土地出让金，待该房屋后续再次上市交易转移时，统一缴纳土地出让金。通过差异化征收规则，兼顾民生需求与国有土地收益应收尽收。

（二）规范实施差异化征缴机制，妥善化解莱芜、钢城多套政策性住房的历史遗留问题针对莱芜区、钢城区部分家庭同时持有两套政策性住房的特殊情形，实行阶梯式差异化收费规则，即第一套上市交易的房改房，按统一标准（交易价格1%）缴纳土地出让金；剩余第二套政策性住房后续上市交易时，按照现土地评估价格的40%核算缴纳出让金。莱芜、钢城区范围内的其他划拨土地城镇住房（经济适用房除外），上市交易时受让人应在转移登记时按整体住房交易价格的1%缴纳国有土地使用权出让金。该条款既完成全市政策统筹统一，又充分兼顾两区历史遗留实际，平衡国有土地收益与群众购房负担。

（三）明确缴清出让金后土地权属、年限及登记规范，简化后续办事流程一是土地性质界定。住房上市交易并足额缴纳土地出让金后，该房屋对应土地使用权直接界定为出让用地，无需单独提交土地转用报批材料、无需另行签订国有土地使用权出让合同，实现“交易过户+土地性质变更”一窗同步办结，压缩审批环节。二是统一土地使用年限。土地出让使用年限统一设定为70年。三是不动产登记簿双信息标注。登记簿同步载明房屋取得时间、本次上市交易缴纳土地出让金的时间两项关键信息，清晰区分房屋取得与土地出让节点，保障产权人后续抵押、转让等全链条业务办理有据可查，产权信息完整可追溯。

（四）清晰划定政策适用地域范围与新旧文件衔接规则，保障政策平稳落地一是主城区及功能区适用。本通知明确覆盖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、章丘、济阳、莱芜、钢城10个行政区，以及济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换起步区3个功能区，上述区域均严格执行本通知各项规定。二是县域弹性参照执行。平阴县、商河县可结合本地土地市场实际，参照本通知条款出台本地配套执行细则，兼顾全市政策统一与县域管理实操弹性。三是新旧政策有序衔接。本通知自2026年11月1日起执行，原42号文同时废止，全市不动产登记窗口统一按照新文件标准开展业务，杜绝新旧政策并行造成的执行混乱，规范全市住房二级市场长期征管秩序。

五、 本级政策措施与上级的异同（一）与国家、省级上位政策相同点总体导向与征管逻辑一致，均坚持“划拨住房上市交易缴纳出让金、国有土地收益应收尽收”的核心思路，围绕上市交易同步征缴、政策性住房分类管控构建整体制度框架，依据产权管理实际，将不动产转移登记作为出让金征收的核心环节，严格落实国有土地有偿使用法定原则，统一明确土地出让金缴纳完成后，方可完整享有出让土地使用权及相关产权权益。

（二）相较于国家、省级上位政策的差异化调整及本级差异相较于国家及省级上位政策，本通知结合莱芜区、钢城区现存历史遗留问题及当前市场实际，作出多项本地差异化调整，形成具有地方特色的举措。上位政策仅对划拨住房上市交易缴纳土地出让金作出通用性规定，未就产权转移类型、区域历史问题处置、审批流程及登记实操细则予以明确。本文件建立分类征缴机制，区分征缴范围，切实降低群众在家庭内部产权调整过程中的负担。针对莱芜、钢城撤市设区后形成的多套政策性住房历史遗留问题，文件增设阶梯式收费条款，统筹征缴标准。同时，简化划拨转出让审批流程，实现过户与土地性质变更同步办理。此外，文件细化市域分层实施规则，明确适用区域及参照执行县域，完善产权全链条追溯管理，形成契合济南实际的标准化实操体系。

六、 新旧政策的衔接和差异（一）征缴范围划分差异42号文未对权属转移类型作出区分，对不动产转移登记（含继承、析产）统一征收土地出让金；新文件实行分类管控，仅对上市交易转移行为征收出让金，对继承、夫妻婚内或离婚析产等情形暂缓征收，待再次上市交易时再行缴纳，切实减轻群众负担。

（二）莱芜、钢城多套住房收费规则调整42号文未对莱芜区、钢城区征缴土地出让金标准作出统筹规定，导致两区沿用本地原有规则，全市标准存在差异；新文件专门制定差异化收费条款，推动莱芜区、钢城区与其他各区政策衔接，既保障全市政策统一性，又妥善处理历史遗留问题。

（三）政策覆盖范围细化42号文未对平阴县、商河县执行方式作出单独规定，新文件明确两县可参照本文件执行，既保障政策统一性，又兼顾县域管理实际。

七、 解读机构及联系方式政策解读单位：济南市自然资源和规划局不动产登记中心联系电话：0531-68969610