莆田市人民政府关于印发《莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》的通知

▎ 政策背景 为贯彻落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）及《莆田市低效用地再开发试点工作实施方案》，结合莆田市实际，制定本实施办法。 ▎ 核心内容 ▎ 适用范围 • 试点区域： • 莆田市中心城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级及部分IV级（东至八二一街、西至屿上小区、南至木兰溪、北至荔园路） • 涵江城区、秀屿城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级 • 湄洲管委会商业服务业用地基准地价图Ⅰ级 • 土地条件： • 符合国土空间规划 • 属于产业“退二进三”企业用地 • 供地满8年以上且剩余使用年限不少于8年 • 用途限制：餐饮、旅馆、批发市场及娱乐用地须整体自持 ▎ 实施方式 • 现状保留：不改变主体结构、不增加高度与建筑面积，直接转为商业服务业设施使用 • 内部改造：不改变主体结构、不增加高度与建筑面积，仅改造内部空间 • 拆除重建：全部或部分拆除后新建商业服务业设施 • 空地新建：利用宗地内空余土地，在满足日照、间距、退让等规划要求前提下建设 ▎ 申报条件 • 规划合规：变更后用途符合国土空间详细规划主用途（兼容性用途视同符合） • 权属清晰：已取得不动产权证书，申请人与土地使用权人一致 • 使用年限：实际使用土地满8年以上（自用地批复之日起计算） • 出让年限：以出让方式取得的，申请时点剩余使用年限不少于8年 • 权利无瑕疵：无查封、无抵押（经抵押权人书面同意除外） • 安全合规：现状保留或内部改造项目，建筑结构质量与消防安全须达标 • 无违法违规行为：不存在因申请人原因导致的土地闲置、违法建设等问题；若存在，须查处整改到位后方可申请 • 合同约定例外：土地出让合同约定“需由出让人收回后重新出让”的，须经双方协商一致 • 土壤安全：涉及土壤污染的须治理达标；电镀、化工、制革、造纸、印染等行业须完成土壤污染状况调查评估 • 非收储/征收范围：未纳入政府收储计划，不存在依法征收或收回情形，无违法违规使用土地行为 ▎ 办理流程 • 制定方案：申请人编制项目实施方案，含地块基本情况、改造方式、资金筹措等，并附土地利用现状图、规划套合图等图件 • 提交申请：向宗地所在乡镇（街道）或园区管理机构提交不动产权证、项目实施方案、土壤污染调查评估报告等材料，由其报区政府（管委会）研究 • 联合审查：区政府（管委会）组织自然资源、工信、商务、住建、税务等部门开展联合审查，论证必要性、合理性、可行性、合规性；审查通过后报市政府审批 • 核定规划条件：市政府批准后，由市自然资源局出具规划条件，明确土地面积、用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车位及物业用房等要求；涉及公共设施用地的须按规划执行 • 地价评估：市自然资源局委托有资质评估机构，按新旧用途评估差额，确定应补缴土地价款，报市政府批复 • 公示：市政府批复后，由市自然资源局、区政府（管委会）在福建省土地市场动态监测与监管系统及官网同步公示，公示期不少于5日 • 签订合同：公示无异议后10日内，市自然资源局与申请人签订土地出让合同补充条款或重新签订合同；区政府（管委会）同步签订新用途监管协议 ▎ 鼓励措施 • 混合开发：允许宗地内部分工业（仓储）用地改为商业服务业用地，但改变部分与剩余部分均须满足独立使用要求；混合用地须整体自持，不动产登记时按各用途分别列明计容建筑面积 • 零星土地整合：边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，确需统筹改造的，可按规定办理农转用和土地征收后，以协议出让方式供应给同一改造项目 • 分割销售许可：不属于整体自持的重建新建项目，在符合商业办公去化周期前提下，可申请变更为可分割销售，按规定评估补缴土地出让金 • 货币奖励政策：对拆除重建部分，按原工业用途基准地价比例给予奖励： • 现状容积率1.0—1.5：奖励10% • 现状容积率1.5—2.0：奖励15% • 现状容积率2.0以上：奖励20% • 奖励金额由区政府（管委会）按项目进度分期支付 ▎ 地价标准 • 改造类型：补缴比例，计算依据 • 不可分割销售转让的商业服务业用地：30%，批准改造对应商业服务业用地市场评估价 × 总计容建筑面积 • 可分割销售转让的商业服务业用地：60%，批准改造对应商业服务业用地市场评估价 × 总计容建筑面积 ▎ 出让年限 • 现状保留、内部改造、空地新建： • 原为出让用地的，按剩余年限执行 • 原为划拨用地的，须先办理划拨转出让手续，再按商业服务业用地法定最高年限40年确定 • 拆除重建： • 原为出让用地的，重建部分按40年确定；其余部分维持原约定年限 • 原为划拨用地的，须先办理划拨转出让，再按40年确定 ▎ 监管要求 • 建设监管：申请人与施工单位须严格按审查合格施工图组织施工，不得擅自修改设计；项目须完成竣工验收、消防审验、规划核实、土地核验及备案后方可投入使用；现状保留项目免于竣工验收、规划核实与土地核验 • 历史遗留项目：对未经审批已实际“工改商”的，由属地乡镇（街道）或园区管理机构建立台账，督促业主在本办法有效期内补办审批手续 ▎ 其他事项 • 划拨用地前置程序：国有划拨工业（仓储）用地须先行办理划拨补办出让手续，方可提出“工改商”申请，且须整宗地改造 • 试点外项目适用原则：试点范围外低效用地改造项目，可参照本办法基本原则，按“一事一议”程序报市政府研究 • 实施时限：申请“工改商”项目须在两年内完成实施；因故无法实施的，须报区政府（管委会）批准暂缓或延期 • 施行效力：本办法自2026年6月9日印发之日起施行，有效期5年；仙游县可参照执行；由市自然资源局牵头，各职能部门依职责解释