长沙市人民政府办公室 关于印发《长沙市老旧厂区更新改造 实施办法》的通知

▎ 政策背景《长沙市老旧厂区更新改造实施办法》于2026年7月23日由长沙市人民政府办公室印发，自2026年9月1日起施行，有效期5年。该办法旨在统筹推进盘活利用老旧厂区低效用地，优化城市空间结构和产业布局，改善人居环境，依据《湖南省人民政府办公厅关于持续推进城市更新行动的实施意见》（湘政办发〔2025〕49号）制定。

▎ 核心内容▎ 更新改造对象与范围

• 老旧厂区指长沙市行政区域内未纳入工业园区管理、原生产无法继续实施的老旧工业厂房、仓储用房、办公用房、特色工业遗存及相关存量空间、设施及所在用地。

• 允许整合周边边角地、夹心地、插花地等零星土地，重点用于完善区域公共服务设施和基础设施。

• 工业遗址、厂房等不得随意迁移拆除；涉及古树名木、不可移动文物、历史建筑、历史文化街区的，须依法履行审批和备案程序。

▎ 更新改造方式

• 分为政府主导成片更新与市场实施自行更新两类：

• 政府主导由区县（市）人民政府牵头，统筹老旧厂区及周边老旧小区、城中村等打造城市更新片区；

• 市场实施坚持“保护优先、少拆多改”，按“留—改—拆”优先顺序推进，包括土地权利人自行更新、联合更新、企业收购更新、合作更新等形式。

• 暂不具备更新条件的，鼓励土地储备机构通过收储回购等方式推进低效用地再开发。

▎ 更新改造程序

• 更新主体须开展专项体检、更新意愿调查、编制项目实施方案，经区县（市）人民政府审定后实施。

• 项目投入使用前须依法办理：

• 消防验收（备案）手续；

• 营业执照、经营许可证；

• 涉及结构改造或用途变更的，须开展质量安全鉴定。

• 市人居环境局牵头组织更新改造实施效果评估，总结可复制推广经验。

▎ 支持措施▎ 规划与建设支持

• 鼓励对原有建筑进行隔层改造、加装连廊与电梯、开发利用地下空间；

• 在保障公共及结构安全前提下，对建筑间距、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达标情形，可依法依规以不低于现状条件为底线进行更新；

• 对历史形成的无合法产权或征而未拆房屋，按依法依规、尊重历史、公平公正原则妥善处置。

▎ 用地与功能支持

• 支持在符合国土空间规划前提下开展用地类型转换和复合利用，合理增加产业及配套建筑容量；

• 鼓励研发、设计、创意、办公、商业配套、租赁住房等用途混合布局；

• 实施五年过渡期支持政策（不含建设期）：

• 不改变用地主体和规划条件；

• 可依法办理建设工程规划许可、施工许可；

• 暂不办理用地手续和不动产登记；

• 过渡期内转型发展的工业用地不得分割转让，房屋不得分零出售；

• 过渡期届满后，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法按新用途办理用地手续。

▎ 保障性租赁住房支持

• 经批准，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿前提下，支持利用老旧厂区用地建设保障性租赁住房，纳入项目实施方案一并报审；

• 符合条件的项目可依法享受中央补助资金、税收优惠政策及金融配套政策支持。

▎ 土地供应与登记支持

• 涉及土地出让的，采取协议出让或带方案公开出让方式；

• 带方案出让可将配建诉求、规划控制要素及产业条件纳入供地方案及履约监管协议；

• 符合《划拨用地目录》的城市更新项目，按划拨方式办理供地手续；

• 可实行“容缺受理+告知承诺制”审批模式；

• 对应予保留的房屋，可一并申请不动产权登记；符合条件的兼容多种功能建筑，可分区分层设权、分割审批、分层登记。

▎ 容积率与配套设施支持

• 支持情形：容积率处理方式

• 市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等补短板项目（对周边无负面影响）：新增建筑规模不受规划容积率指标制约

• 多保留不可移动文物、历史建筑，或多无偿移交政府公共服务设施等公益性贡献：按贡献建筑面积予以补足

• 增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、景观休息设施等：新增建筑量不计入规划容积率▎ 消防与评估机制

• 消防设计与施工须执行现行国家工程建设消防技术标准；

• 确不具备执行条件的，须在实施方案中制定防火技术方案和措施，报住建主管部门组织专家论证，确保达到强制性标准目标、功能和性能要求；

• 建立动态监督管理与成效评估机制，培育优秀示范项目，对成效显著的依法依规给予适当奖励。

▎ 申报条件

• 更新主体须为区县（市）人民政府、土地权利人、相邻地块权利人、企业收购方或合作改造主体；

• 项目须纳入经审定的项目实施方案，并通过专项体检与更新意愿调查；

• 涉及历史文化遗产、古树名木、结构安全、消防等特殊情形的，须取得相应主管部门审批或专家论证意见；

• 申请过渡期政策的，须承诺五年内不改变用地主体和规划条件，且转型用途符合产业发展导向；

• 申请保障性租赁住房建设的，须经有审批权限的地方人民政府批准，并满足规划、权属、安全、群众意愿等前置条件。

▎ 政策影响

• 适用对象：长沙市行政区域内老旧工业厂房、仓储用房、办公用房、工业遗存的权利人、运营主体、区县政府及平台公司；

• 核心目标：激活存量低效用地、推动产业转型升级、补齐社区服务短板、强化历史风貌保护；

• 关键数据：

• 施行日期：2026年9月1日；

• 有效期：5年；

• 过渡期：5年（不含建设期）；

• 容积率豁免情形覆盖市政设施、公益贡献、安全环保附属设施三类刚性需求；

• 本办法由长沙市城市人居环境局负责具体解释。