如何实现“所见即所得” 专家解读住房销售制度改革

办厂易政策研究组原创解读：

当前房地产市场已从总量短缺转向品质需求，供需关系发生根本性转变，延迟交付、品质落差等预售制弊端日益凸显。本轮三部门联合出台销售制度改革，核心是构建现房销售与优化预售双轨并行的新机制，既回应购房者‘所见即所得’的现实期待，也兼顾房企资金链承压的实际约束。政策明确：新出让土地及尚未办理建设工程规划许可证的项目‘优先采取现房销售’；已取得规划许可证的在建项目‘鼓励自愿转为现房销售’；现房销售统一以‘竣工验收备案+水电气热具备交付使用条件’为认定标准；预售门槛同步提高——单体建筑须‘完成主体结构封顶’方可申请许可，且全部购房款（含首付款、个人住房贷款）必须全额存入监管账户。对长三角制造业密集区而言，大量产业人口安居需求迫切，建议属地住建与自然资源部门加快梳理存量未取证开发用地清单。优先匹配人才公寓、保障性租赁住房等政策性项目落地现房销售试点；房企应提前对接本地城投平台或政策性银行，探索‘现房销售+保交楼专项借款’组合融资路径，强化现金流管理能力。

从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局近日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。专家表示，本轮改革顺应楼市供求关系重大变化，有利于加快构建房地产发展新模式。现房销售制度改革再进一步专家表示，现房销售与商品房预售是两种不同的销售方式，商品房预售是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式，而现房销售则是一手交钱一手交房。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的一个必然选择。现房销售转型也不是一刀切的，遵循渐进过渡的原则。《通知》明确新出让土地、尚未办理建设工程规划许可证的项目优先采取现房销售；已取得规划许可证的在建项目，鼓励房企自愿转为现房销售。专家表示，这样的要求更为精准，有助于房地产业的健康发展。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：我认为把竣工验收备案与水电气热达到具备交付使用条件作为现房销售的统一条件，防范“伪现房”，夯实 “所见即所得” 的制度基础；另一方面同步出台土地、金融配套支持，又提高预售条件，既用激励对冲房企资金压力，又积极引导房企优先采用现房销售，可以避免改革对市场形成冲击。其实，早在此次《通知》出台前，国家层面就已推进现房销售工作，多地就已经先行开展了现房销售的相关试点。专家表示，目前，我国住房市场供求关系已经发生根本性转变，市场主要矛盾从过去住房短缺的“有没有”，转向追求居住品质的“好不好”。数据显示，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，市场基础逐步成熟。商品房预售制度进一步优化记者注意到，此次新政坚持现房销售、商品房预售双轨并行，在推进现房销售的同时，出台多条明确规定，进一步优化传统商品房预售模式。专家表示，此次新政对预售规定作出调整：抬高预售准入门槛，今后申请预售许可的商品住房项目，单体建筑应当完成主体结构封顶；购房者交纳的首付款、个人住房贷款等全部购房资金，须全额存入监管账户，保障资金安全。专家表示，商品住房预售制度设立之初，我国城镇化进程加快，住房供需缺口较大，预售模式能够帮助房企快速回笼建设资金，快速增加住房供应，有效缓解了当时城镇居民住房短缺矛盾。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：到了供求关系发生重大变化的新时期，预售制度暴露出来的一些问题不容忽视，最主要的就是商品房的延迟交付，侵害了购房者的权益。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：提高预售准入条件、推行现房销售制度，提高了房地产开发企业的资金准入门槛，有利于管控供大于求城市新增开发供给规模，加快促进供求平衡。从中长期看，有利于提高产品品质、有利于防范化解行业风险，促进企业稳健经营和行业高质量发展。住房销售制度改革 助力楼市稳健发展专家表示，此次住房销售制度改革，兼顾短期风险防控和行业长远转型，对购房者权益、房企经营、楼市供需格局以及房地产新发展模式建设都将产生深远影响。专家表示，对购房者而言，现房销售实现“所见即所得”，户型、小区景观、配套实景可查；即便选购期房，全部购房资金纳入监管，买房安全底线进一步加固。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：国家着重推出现房销售，顺应了市场变化趋势。特别是现房销售可以更好保障购房者合法权益、有效防范化解行业风险。对房企而言，现房销售模式要求企业自行承担完整建设周期资金压力，倒逼房企深耕本地市场，打磨产品品质，完善配套和物业服务，加速行业优胜劣汰。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：现房销售制度下，会引导开发商不断去判断本地住房需求的特征和变化，在商品房项目的精细打磨和产品迭代中得到反映。这样的话，开发出来的房子能够更好地满足购房者的需求，也是房地产新发展模式的重要体现。摘自 央视新闻客户端 记者 杨潇 谭振华