省政府办公厅印发关于进一步支持城市更新行动若干政策措施的通知

▎ 政策背景为深入贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，落实党中央、国务院及省委、省政府决策部署，突破城市更新中的规划、土地、产权、融资等堵点难点，江苏省人民政府办公厅于2026年5月4日印发《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》（苏政办规〔2026〕2号），自2026年6月4日起施行，有效期至2031年6月3日。

▎ 核心内容▎ 优化规划管理

• 提升规划编制弹性：详细规划可在确保主导功能不变前提下，优化绿线、蓝线、黄线位置与形态；街区层次规划可细化留白用地具体用途。

• 增强指标适应性：依据人口结构变化动态优化教育、养老、托育等设施配置标准；更新项目规划指标可按不低于现状条件优化完善。

• 优化容积率管理：实施公共服务、老旧住宅成套化改造等项目，新增建筑面积可不受规划容积率指标制约；对多保留不可移动文物、历史建筑或无偿移交政府公共服务设施的，可按贡献面积予以容积率补充奖励。

• 完善规划调整机制：符合正面清单的地类混合、控制线微调等情形，纳入详细规划动态维护；支持设区市政府依法委托市辖区政府审批相关详细规划。

▎ 完善供地政策

• 优化更新供地方式：工商业用地可采用弹性年期出让、长期租赁、先租后让；零星建设用地、标准厂房、科创平台及文教体养老等公共服务项目用地，可适用作价出资（入股） 方式供应。

• 鼓励用地功能兼容：在主导用途明确前提下，支持兼容其他功能；符合正面清单的兼容改造，无需调整详细规划、不增收土地有偿使用价款。

• 推动混合开发利用：混合用地按主用途确定供地方式，主用途依建筑面积占比认定；有偿供应时，按不同用途分别评估地价并列明各用途地面/楼面地价及总价。

• 支持建筑功能和土地用途合理转换：存量房产土地发展生产性、生活性服务业，适用5年过渡期政策，过渡期内可不收取有偿使用价款；高校收购周边房地产用于学生宿舍，符合功能转换正面清单的无需办理规划许可变更。

• 鼓励联动成片开发：支持收储再供地、按份额分割产权、空间互换整合；产业链关联产业用地可组合供应；商服、公共服务设施用地可与住宅用地组合供应并同步建成运营。

• 合理确定使用年期：混合用地最高年限不超过50年；相邻工商业用地并宗后，用途一致的可按最长剩余年限确定，补缴价款；用途不一致的参照混合用地办理。

• 优化地价计收规则：工业用地出让底价不低于基准地价70%且不低于成本价；“零增地”技改、“工业上楼”增加容积率的，不再增收土地价款；老旧住宅成套化改造增加建筑面积，不动产登记时予以标注，转让时按规定或约定补缴土地价款；地下三层及以下空间使用权价格可减免有偿使用价款。

▎ 创新产权归集和不动产登记方式

• 优化产权归集配置：多产权主体可依法共同决议确定实施主体，将原按份共有变更为共同共有；更新过程中可依协议办理预告登记；更新完成后通过首次登记、变更登记完成确权。

• 优化不动产登记服务：混合兼容项目可按不同用途、分空间层次设权；投资额未达25%的，可先行办理转让预告登记；持续推行“带押过户”“无还本续贷”，稳妥推进“带封过户”。

▎ 拓宽融资渠道

• 加大财政资金支持：统筹省级城建领域专项资金；运用“拨改投”放大乘数效应；发挥地方政府专项债券“自审自发”试点优势，支持符合条件项目。

• 探索可持续投融资模式：支持市政基础设施资产评估与核算，遴选稳定收益项目发行基础设施REITs；使用者付费类项目可采取特许经营模式；建立城市更新项目库，引导金融机构提供多元化金融产品及新型政策性金融工具补充资本金。

▎ 落实税费政策

• 积极落实税费优惠：提供公益性设施、促进产业转型的项目，符合条件可减免土地增值税；城中村改造项目适用棚户区改造税费政策，免征安置住房城镇土地使用税、印花税、城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金；企事业单位转让旧房作为安置房源且增值额未超扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

• 落实古建老宅改造税费支持：改造后再转让，不能取得评估价格但能提供购房发票的，土地增值税计算时可按发票金额每年加计5%扣除（从购买年度起至转让年度止）。

▎ 支持多元参与

• 探索老旧住房自主更新：支持建立“申请制”实施机制；可通过提高容积率、增配公共服务设施、允许提取住房公积金并提高贷款额度、提供财政补贴等方式支持。

• 支持市场主体参与更新：引导以收购产权、联合参与等方式实施更新；鼓励搭建项目推介平台，采用综合评估、评定分离等方法引入市场主体。

• 推动国有资产盘活利用：重点整合闲置资产用于高校学生宿舍、养老托育、社区服务等公益场所，及文旅消费、社区商业、数字文创等经营性场所；行政事业单位闲置超1年房产土地由财政、机关事务管理部门收回统筹；鼓励国有企业市场化盘活低效闲置资产。

▎ 优化审批流程

• 简化项目审批流程：实行建设工程规划许可豁免制度；管线类项目可简化报审材料；探索施工图审查自审承诺制；推动施工许可与消防设计审查合并办理；更新主体凭土地使用权人出具的同意使用证明即可申请建设审批手续。

• 建立既有建筑改造审批衔接机制：原竣工验收备案证明可作为房屋合法性证明；符合豁免规定或正面清单的功能改变项目，可依据批准的实施方案直接办理施工图审查、施工许可、消防审验等手续。

• 优化老旧厂房更新消防审验：无需施工许可的项目，在消防验收或备案时，可提交消防查验报告替代竣工验收报告。

▎ 申报条件

• 更新项目须符合国土空间总体规划分区主导功能要求；

• 涉及多产权主体的，需依法形成共同决议并确定实施主体；

• 功能转换、兼容改造、混合开发等须符合各地制定的正面清单及比例管控要求；

• 申请5年过渡期、容积率奖励、地价减免等政策的，须经自然资源部门认定符合相应适用条件；

• 申请财政资金、专项债、REITs等支持的，须纳入各地城市更新项目库并完成必要前期审批。

▎ 政策影响

• 政策维度：关键影响

• 规划弹性：允许绿线/蓝线/黄线优化调整，支持留白用地布局，强化片区统筹能力

• 土地供应：弹性年期、作价出资、混合供地、功能转换等多路径拓宽供地适配性

• 成本负担：工业用地底价下限70%基准地价，“零增地”技改不增收地价，地下三层以下空间减免价款

• 产权治理：预告登记前置、共同共有转化、带押/带封过户等降低资产流转门槛

• 资金支持：专项债“自审自发”、REITs试点、财政“拨改投”、政策性金融工具补充资本金

• 审批效能：规划许可豁免、施工图自审承诺、消防查验报告替代竣工报告，显著压缩周期▎ 实施时效本政策措施自2026年6月4日起施行，有效期至2031年6月3日。