重庆市黔江区人民政府关于公布黔江区城镇国有建设用地土地级别和基准地价的通知

▎ 政策背景为进一步加强土地资产管理，完善地价管理体系，规范土地市场秩序，发挥政府指导调控作用，根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）相关规定，经2020年10月14日黔江区规划委员会第三次会议审议通过，黔江区更新调整了城镇国有建设用地土地级别和基准地价。

本通知自2022年6月28日公布之日起执行，原《重庆市黔江区人民政府关于公布黔江区国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知》（黔江府发〔2016〕25号）同时废止。

▎ 核心内容▎ 基准地价定义与内涵

• 基准地价是城镇不同用途、不同级别、设定容积率和土地开发程度下，2021年1月1日估价期日法定最高使用年限出让国有建设用地使用权的区域平均价格。

• 价格表现形式为楼面地价（单位：元/平方米，建筑面积），即单位建筑面积分摊的完整国有建设用地使用权平均价格。

▎ 土地级别定义

• 土地级别是依据城镇土地自然和经济属性划分的土地等级序列。

• 宗地等级不确定时，可参照其周围土地级别确定。

▎ 基准地价关键参数

• 用地类型：使用年限，设定容积率，开发程度

• 商服用地：40年，2.5，六通一平（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气 + 场地平整）

• 工矿仓储用地：50年，1.0，五通一平（通路、通电、通信、通上水、通下水 + 场地平整）

• 住宅用地：70年，2.0，六通一平

• 公共管理与公共服务用地：50年，1.5，六通一平▎ 适用范围▎ 行政区域覆盖

• 6个街道：城东街道、城南街道、城西街道、舟白街道、正阳街道、冯家街道；

• 18个镇：小南海镇、邻鄂镇、马喇镇、濯水镇、阿蓬江镇、金溪镇、石家镇、鹅池镇、石会镇、黑溪镇、黄溪镇、黎水镇、中塘镇、沙坝镇、白石镇、五里镇、水市镇、太极镇；

• 6个乡：蓬东乡、金洞乡、水田乡、白土乡、新华乡、杉岭乡。

• 覆盖上述所有乡镇街道所辖建设区及规划区域内的国有建设用地。

▎ 土地用途分类▎ 商服用地

• 包括：零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、公用设施营业网点、商务金融、娱乐康体、其他商业服务业用地。

▎ 工矿仓储用地

• 包括：工业用地、仓储用地、采矿用地。

• 配套经营性设施用地按商服用途确定。

▎ 住宅用地

• 包括：城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地（含托儿所、社区卫生服务站、文化活动站、小型体育场地、老年人日间照料中心等）。

• 不含中小学、幼儿园用地。

▎ 公共管理与公共服务用地

• 包括：机关团体、科研、文化、教育、体育、新闻出版、医疗卫生、社会福利设施、公用设施、殡葬、风景名胜设施、交通运输用地等。

• 景区内其他用地按现状归入相应地类。

▎ 基准地价应用规则▎ 宗地价格测算公式

• 地上计容部分楼面地价 = 适用基准地价 × 用途修正系数 × 期日修正系数 × 年期修正系数 × 容积率修正系数 × 区域和个别因素修正系数 ± 土地开发程度修正值

• 地面价 = 楼面地价 × R（R为设定容积率；工业用地R=1；商办住用地R＜1时取1）

• 地下不计容部分楼面地价 = 适用基准地价 × 地下空间修正系数 × 期日修正系数 × 年期修正系数 × 区域和个别因素修正系数 ± 土地开发程度修正值▎ 关键参数确定依据

• 用途修正系数：依据《土地用途修正系数表》确定；地下部分适用《地下空间修正系数表》。

• 期日修正系数 = 宗地估价期日地价指数 ÷ 2021年1月1日地价指数（采用重庆市地价动态监测成果数据）。

• 年期修正系数：采用土地还原率计算，其中商服6.69%、工矿仓储4.74%、住宅6.15%、公共管理与公共服务5.12%。

• 容积率修正系数：按宗地法定容积率，查《容积率修正系数表》确定。

▎ 政策影响

• 作为制定土地税费、核算土地资产收益、开展土地收储与供应、征收补偿、不动产登记估值的核心定价依据。

• 为土地市场交易、抵押融资、司法评估、城市更新项目成本测算提供统一、权威的价格参考标准。

• 推动黔江区土地资源配置更加科学化、市场化、法治化。