宁波市人民政府关于印发宁波市征收集体所有土地房屋补偿评估办法的通知

▎ 政策背景 为规范征收集体所有土地房屋补偿（以下简称征地房屋补偿）评估行为，保障被补偿人合法权益和公共利益，依据《中华人民共和国资产评估法》《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》等法律、法规及规定，结合宁波市实际，制定本办法。 本办法自2026年7月23日起施行。《关于印发宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法的通知》（甬政发〔2006〕120号）同时废止。 ▎ 适用范围 • 凡在宁波市行政区域内开展征地房屋补偿的评估行为，均适用本办法。 ▎ 评估机构选定 ▎ 评估机构条件 • 评估机构应当依法设立，并经有关评估行政管理部门备案； • 涉及被征地住宅用房和安置房市场平均价格、安置房价格以及非住宅用房价值等房地产项目评估的，必须由住房和城乡建设主管部门备案的房地产评估机构承担。 ▎ 评估机构征集 • 征收土地预公告发布后，区（县、市）人民政府指定的征收机构公开征集符合条件的评估机构，数量不得少于3家； • 征集公告应在县级以上人民政府网站及拟征地所在镇（乡）、街道、村、村民小组范围内发布； • 公告内容包括项目名称、四至范围、征集起止时间、评估费用等； • 公开征集时间不少于5日； • 涉及资产补偿评估的，应同步征集房地产、资产等符合法定条件的评估机构。 ▎ 评估机构确定 • 征收机构应在拟征地所在镇（乡）、街道、村、村民小组范围内公示候选评估机构名单； • 公示之日起5日内，组织被补偿人协商选定； • 协商不成的，按少数服从多数原则投票，或采取摇号、抽签等随机方式确定； • 投票方式下，须获得过半数被补偿人同意；未达标的，须转为随机方式； • 随机方式实施前，须提前3日公告时间、地点及候选机构名单； • 评估机构确定后2日内，征收机构须报区（县、市）人民政府，并在政府网站及基层范围公告； • 区（县、市）人民政府可委托征收机构与评估机构签订评估委托协议。 ▎ 评估工作实施 ▎ 实地查勘 • 注册房地产估价师、资产评估师及其他评估从业人员须对被征地房屋进行实地查勘； • 查勘内容包括房屋状况、拍摄内外部影像资料、制作查勘记录并妥善保管； • 被补偿人应协助提供资料、配合查勘，并在查勘记录上签字或盖章； • 被补偿人拒绝配合的，征收机构应请无利害关系第三人见证签字，评估机构须在报告中说明情况。 ▎ 被征地住宅用房和安置房市场平均价格评估 • 应按就近原则搜集周边区域安置房作为测算样本； • 周边无安置房的，可选取同类房屋等级的住宅（即用途、权利性质、品质、规模、建筑结构等相同或相似）； • 确定周边区域范围，须综合考虑替代性、价格联动性、市场供求一致性、区位条件相似性等因素。 ▎ 被征地非住宅用房评估 • 应根据现状及当地市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析； • 合理选用一种或多种方法进行评估； • 经论证无法直接采用上述方法的，可采用国有土地出让前提下的非住宅用房价值，扣除相关成本进行评估。 ▎ 其他评估 • 装修评估：涵盖室内地面、墙面、顶棚等不可移动部分，按重置价结合成新确定； • 附属设施评估：含室外装饰及合法取得的门斗、畜舍、建于宅基地以外的厕所等，按重置价结合成新确定； • 重大设施搬迁损失补偿费：对无法恢复使用的，按重置价结合成新扣除残值评估； • 停产停业损失补偿费：非住宅用房生产经营者提出申请的，评估机构应综合房屋用途、使用情况、利润、租金、职工生活补助、停产停业期限等因素评估确定。 ▎ 评估工作管理 ▎ 评估结果公示 • 评估机构须提交以人民币为计价单位、精确到元的分户评估报告； • 分户评估结果须在拟征地所在村、村民小组范围内公示，公示时间不少于10日； • 公示内容包括被补偿人姓名（或名称）、被征地房屋基本情况及评估内容； • 公示期内，评估机构应安排评估师解释结果；存在错误的，须及时修正。 ▎ 评估结果复核和鉴定 • 被补偿人对分户评估结果有异议的，可在公示期内向出具报告的评估机构书面申请复核； • 评估机构须自收到申请之日起10日内完成复核并出具书面结果； • 复核改变原结果的，须重新出具分户评估报告，并注明原报告作废；未改变的，须书面告知； • 对复核结果仍有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定； • 原评估机构须配合鉴定；参与鉴定的专家如与原评估机构或被补偿人有利害关系，应当回避。 ▎ 评估档案管理 • 评估工作结束后，评估机构须按档案管理规定整理归档； • 征地房屋补偿评估档案保存期限不少于30年。 ▎ 政策影响 • 明确评估主体资质门槛，强化住房和城乡建设主管部门备案要求； • 规范评估程序全流程，覆盖机构选定、实地查勘、方法选用、结果公示、复核鉴定、档案管理六大环节； • 统一价格基准与技术标准，突出“就近”“同类”“重置价结合成新”等核心规则； • 强化被补偿人程序参与权与救济权，设置协商、投票、随机选定及两级复核鉴定机制； • 推动评估结果阳光化，要求多层级、多渠道公示，保障知情权与监督权。 • 事项：关键时限/标准 • 公开征集评估机构时间：不少于5日 • 协商选定后投票/随机启动时限：公示之日起5日内 • 随机方式公告提前期：提前3日 • 复核响应时限：收到申请后10日内 • 鉴定申请时限：收到复核结果后10日内 • 评估档案保存期限：不少于30年 • 分户评估结果公示期：不少于10日